Verificadores registrales
Si construiste sin declaratoria de fábrica, quieres independizar un departamento o vas a vender un inmueble que no coincide con lo inscrito en SUNARP, tarde o temprano necesitarás a un verificador registral. Es el profesional que firma los documentos técnicos que SUNARP exige, y elegir mal puede significar observaciones, demoras o un trámite que no se inscribe.
Juan Carlos Escudero
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¿Qué es un verificador registral?
Es un arquitecto o ingeniero colegiado que está inscrito en el Índice de Verificadores del Registro de Predios, a cargo de SUNARP. Su firma da sustento técnico al expediente y compromete su responsabilidad profesional ante el Registro.
¿Qué tipos de verificador existen?
- Verificador responsable: arquitecto o ingeniero civil colegiado. Organiza y tramita el expediente de regularización de una edificación y constata que existe y cómo está construida.
- Verificador común: interviene en el saneamiento técnico y legal de predios. Por ejemplo, firma el plano y la memoria descriptiva de una independización.
- Verificador catastral: realiza el levantamiento catastral y valida la información técnica del predio. Debe estar colegiado y acreditar experiencia en actividades catastrales.
Si no sabes cuál necesitas, cuéntanos tu caso y te orientamos.
¿Cuándo lo necesitas?
Ley 30830: la norma que permite regularizar construcciones hasta el 2016
La Ley 30830, publicada el 27 de julio de 2018, modificó el artículo 3 de la Ley 27157 y amplió su alcance. Antes solo podían regularizarse las edificaciones concluidas antes del 21 de julio de 1999. Desde esta ley, pueden hacerlo los propietarios de edificaciones ejecutadas hasta el 31 de diciembre de 2016 que se construyeron sin licencia de construcción, sin conformidad de obra o sin declaratoria de fábrica, independización y/o reglamento interno.
¿Qué permite?
Sanear la situación de la edificación por un procedimiento simplificado ante SUNARP, sin pasar por la municipalidad. Un verificador responsable levanta la información técnica y firma el expediente. Así se pueden inscribir construcciones nuevas, ampliaciones, remodelaciones o demoliciones que ya existen en la realidad pero no figuran en la partida registral.
¿Quién puede acogerse?
- Propietarios de edificaciones concluidas hasta el 31/12/2016.
- Propietarios de predios que ya regularizaron antes con la Ley 27157. Pueden acogerse a una nueva regularización por única vez, respecto de lo construido hasta esa fecha.
¿Qué papel tienen los verificadores registrales?
- Constata que lo construido coincide con los planos y con la realidad física del predio.
- Presenta una declaración jurada indicando que la edificación no incurre en las causales de improcedencia que fija la propia Ley 30830. Su firma va certificada ante notario.
- Responde profesionalmente por lo que declara. SUNARP ha sancionado a verificadores, incluso con la cancelación de su inscripción, por irregularidades en este tipo de trámites.
- No es responsable del proceso constructivo ni de la estabilidad estructural de la edificación que regulariza. Si tienes dudas sobre la seguridad estructural, necesitas un ingeniero estructural aparte.
Lo que la Ley 30830 no cubre
- Construcciones posteriores al 31/12/2016. Para edificaciones más recientes se sigue el trámite municipal de la Ley 29090.
- Segundas regularizaciones bajo la misma ley. El Tribunal Registral ha declarado improcedente inscribir una ampliación vía Ley 30830 cuando el predio ya fue saneado antes bajo esa misma norma.
- Ampliaciones hechas después de la fecha límite. No pueden sanearse por esta vía.
Un cambio que viene: el Decreto Legislativo 1595
En diciembre de 2023 se publicó el Decreto Legislativo 1595, que reúne en una sola norma los procedimientos de regularización de predios y edificaciones y deroga el Título I de la Ley 27157. Entra en vigencia 120 días hábiles después de publicarse su reglamento. Antes de iniciar tu trámite, confirma con tu verificador qué norma se aplica hoy a tu caso.
Qué preguntarle a tu verificador
- ¿Mi construcción se concluyó antes o después del 31/12/2016?
- ¿Mi predio ya fue regularizado antes? ¿Con qué norma?
- ¿Qué norma está vigente hoy para mi caso: Ley 27157 con Ley 30830, o el Decreto Legislativo 1595?
- ¿Qué documentos necesito y cuánto de lo construido quedará declarado?
Cómo verificar a un verificador antes de contratarlo
- Pídele su número de colegiatura (CAP o CIP) y comprueba en el colegio que esté habilitado.
- Confirma su inscripción en el Índice de Verificadores de SUNARP. SUNARP ofrece una consulta de verificadores en su web.
- Revisa que su inscripción esté vigente. SUNARP puede cancelar la inscripción de un verificador que incumple sus obligaciones.
- Pide un contrato por escrito con alcance, plazo, costo y qué documentos recibirás.
- Desconfía de las promesas de “inscripción garantizada” o de plazos irreales. La inscripción la decide el Registro, no el verificador.
Qué tener listo para pedir presupuesto
- Partida registral o número de partida del predio.
- Dirección exacta y fotos de la edificación.
- Planos existentes, licencia o conformidad de obra, si los tienes.
- Año aproximado de construcción y qué se construyó, amplió o cambió.
- Qué quieres lograr: declaratoria de fábrica, independización, venta o crédito.
Preguntas frecuentes
¿Es lo mismo un verificador que un arquitecto cualquiera?
No. Cualquier arquitecto o ingeniero colegiado puede diseñar, pero para firmar ante SUNARP como verificador debe estar inscrito en el Índice de Verificadores.
¿Puedo hacer la declaratoria de fábrica sin verificador?
Depende del régimen aplicable a tu construcción y de si cuenta con licencia y conformidad de obra. Cuando la regularización se hace por el procedimiento simplificado, la intervención del verificador es parte del expediente. Confírmalo antes de iniciar.
¿El verificador garantiza que SUNARP inscriba?
No. Prepara y firma un expediente correcto, pero la calificación e inscripción corresponden al Registro.
¿Cuánto cuesta y cuánto demora?
Varía según el tipo de trámite, el tamaño del predio y el estado de los documentos. Pide presupuesto a varios profesionales del directorio y compara alcances, no solo precio.
Las normas y requisitos de SUNARP pueden cambiar. Confirma siempre con el Registro o con un profesional inscrito antes de iniciar tu trámite.
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